Seit diesem Monat sind wir Finanzexperten. Jedenfalls fühlt es sich ein bisschen so an. Sollzins, Effektivzins, Annuitäten- und endfälliges Darlehen, Bausparvertrag... alles durchgerechnet.
Einer der schwierigsten Fragen steht ganz am Anfang: was gehört alles zu den Kosten, was davon kann überhaupt finanziert werden und was zählt als Eigenkapital? Dass die Küche in der Regel nicht vom Baufinanzierer übernommen wird, ist wohl allen Bauherren ziemlich schnell klar. Außenarbeiten sind ggfs. Verhandlungssache - und im Zweifel eine Stellschraube, um Eigenkapital und Finanzierungsbedarf in die eine wie in die andere Richtung anzupassen. Denn diese Kosten sind im Vorfeld sowieso kaum realistisch abzuschätzen bzw. bieten Raum zur nachträglichen Reduzierung, zum Beispiel in dem man sich dann doch für einem günstigeren Pflasterstein entscheidet oder die Fläche reduziert.
Überraschend war für uns, dass die Nebenkosten für den Grundstückserwerb, wie Notar und Steuern, nicht zum eingesetzten Eigenkapital hinzugerechnet werden, obwohl diese natürlich klar zu den Gesamtkosten gehören. Aus Sicht der Bank lassen sich diese Ausgaben im Fall der Fälle eben nicht wieder zu Geld machen. Sie fallen bei einem Verkauf des Hauses sogar erneut an.
KfW-Darlehen sind eine zwiespältige Sache. Das Hauptproblem aus unserer Sicht ist die relativ kurze Zinsbindung über 10 Jahre. Aufgrund der niedrigen Zinsen wollten wir uns diese so lange wie möglich sichern, also die Kredite nach dem Ende der Zinsbindung durch Bausparverträge ablösen. Bei der KfW hätte dies bedeutet, einen Bausparvertrag innerhalb von nur 10 Jahren bis zur Zuteilungsreife anzusparen, was jedoch zusammen mit der Tilgung der Kredite die von uns vorgesehene monatliche Belastung deutlich überschritten hätte.
Wir haben für uns daher als individuelles Optimum aus Zinsbindung, Laufzeit und realistischer monatlicher Belastung eine 50/50-Kombination aus endfälligem Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit, welches durch einen Bausparvertrag abgelöst wird, und einem Annuitätendarlehen gewählt. Letzteres soll ebenfalls durch einen Bausparvertrag abgelöst werden, der allerdings nicht verpflichtend ist. Sollten wir unsere Möglichkeiten überschätzt haben, können wir die Raten des zweiten Bausparvertrags reduzieren und müssen das Annuitätendarlehen ggfs. entweder verlängern, oder uns um eine Zwischenfinanzierung kümmern, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Falls mehr Geld übrig ist als vorgesehen, können wir per Sondertilgung das Annuitätendarlehen reduzieren, so dass weniger Zinsen anfallen und wir in 15 Jahren dann mehr als dem Bausparvertrag heraus kriegen, als wir für die Ablösung des Kredites benötigen. Letztendlich erfordert jede Finanzierung aber eine höchst individuelle Kalkulation, da neben den Kosten und den Einnahmen auch die aktuellen Marktkonditionen eine ganz wesentliche Rolle spielen – bei höheren Zinsen wäre unsere Variante mit einem Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung wohl deutlich ungünstiger gewesen.
Einige Empfehlungen:
- genau (!) ausrechnen, was benötigt wird und wie viel vorhanden ist. Mehr Eigenkapital (auch in Form von Eigenleistung) ist immer gut, aber realistisch bleiben. Nach unseren Erfahrungen rechnen die Banken in 5%-Schritten. Wenn man kurz vor einer solchen Schwelle ist, kann es sinnvoll sein, sich zum Beispiel von der Familie noch etwas Geld zu leihen und dafür dann weniger Zinsen zu bezahlen.
- nicht nur die Hausbank, sondern auch andere Finanzierungsdienstleister anfragen
- dabei immer bedenken: Der Bauherr ist der Kunde, nicht der Bittsteller. Über Konditionen kann verhandelt werden!
- Angebote, welche eine Riester-Förderung beinhalten, genau durchrechnen. Wenn dazu ein bestehender, besser verzinster Riestervertrag gekündigt werden muss, dann wird es sich kaum lohnen. Zumal im Fall des Verkaufs oder Vermietung hohe Steuernachzahlungen fällig werden können.
- Ruhig die Hilfe eines Finanzierungsberaters in Anspruch nehmen, das kostet normalerweise nichts, da er sein Geld über eine Vermittlungsprovision verdient. Er sollte natürlich unabhängig sein. Uns hat Eckard Klose aus Bad Essen sehr geholfen (aber viel Zeit mitbringen, die Gespräche können etwas abschweifen ;-) )
Nachdem wir uns für ein Angebot entschieden und den Anderen abgesagt haben, ist dann genau das passiert, wo vor uns Herr Klose im Vorfeld gewarnt hat:
Einer der Vertreter meldete sich bei uns mit der Nachricht, dass er uns nun ein noch viel besseres Angebot machen könne! Über 0,5% besser als sein vorheriges, und ca. 0,1% unter dem, welches wir gerade abgeschlossen hatten! Wir empfanden das Verhalten jedoch als extrem unseriös und haben dankend abgelehnt - zumal der Vertreter uns im Vorfeld auch unbedingt einen Riester-Bausparvertrag aufdrängen wollte, obwohl wir deutlich gemacht haben, dass dieser für uns sehr risikobehaftet wäre und wir ihn nicht haben wollen.