Juli: Der Boden ist doof.

Während unseres Urlaubs haben wir endlich das lang ersehnte Bodengutachten von der Firma igb Gey & John GbR erhalten.

Demnach besteht der Boden im Bereich unseres Hauses bis -0,6m aus schwach schluffigen Mutterboden. Danach folgt stark mittelsandiger, schwach schluffiger Feinsand bis etwa -1,70m, gefolgt von feinsandigem Mittelsand.

Das Problem ist jedoch der bei -2,70m gemessene Grundwasserspiegel, der nur etwa 10cm unter dem Keller liegt. Aufgrund des trockenen Frühjahrs ist laut Gutachten davon auszugehen, dass dieser jahreszeitlich bedingt um bis zu 1,5m höher liegen kann - und damit deutlich oberhalb der Unterkante des Keller läge.

Bodengutachten

Der Keller müsste demnach als druckdichte Weiße Wanne gebaut werden, wodurch sich die Kosten nach einer ersten groben Schätzung durch Schrandt um 10.000 bis 20.000 EUR erhöhen würden, und unser durch die notwendigen Dämmmaßnahmen eh schon angeknackstes Limit von 30.000 EUR für das Kellergeschoss weit überschreiten würden.

Nun wird also eine Überarbeitung des Plans nötig, denn auf die für den Keller vorgesehene Stellfläche möchten wir kaum verzichten. Denkbar wäre, den HWR als eine Art "Anbau" aus der Gebäudehülle herauszuziehen, das Gerätehaus zu überdachen oder durch einen zweiten Erker auf der Nordseite den Waschraum mit Dachschräge im OG zu einem vollwertigen Raum zu erweitern. Wir tendieren zu der dritten Option.

April und Mai: Die Bauträgersuche

Vor der Wahl des Bauträgers muss eine wichtige grundsätzliche Entscheidung getroffen werden: Architekt oder Generalunternehmer.

Beides hat Vor- und Nachteile. Ein Architekt ist als Dienstleister in erster Linie dem Auftraggeber verpflichtet. Er wird nach einer Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezahlt, und seine Aufgaben sind insbesondere auch die Planung und Überwachung von Bau- und Kostenplan. Allerdings ist er auch kein Hellseher, und kann die Kostenplanung daher nur Anhand von Erfahrungswerten schätzen. Das Risiko, dass einzelne Gewerke am Ende doch teurer werden als vorgesehen, liegt beim Auftraggeber. Zudem ist es schwierig, verschiedene Architekten im Vorfeld miteinander zu vergleichen, denn ohne Geld rühren sie normalerweise keinen Finger.

Beliebter sind daher die Generalunternehmer, die in der Regel schlüsselfertig erstellte Häuser zu einem Festpreis anbieten. Dieser kann die einzelnen Gewerke und Materialien in der Regel durch höhere Masse günstiger beziehen, behält sich aber natürlich auch eine Sicherheitsmarge ein, um das Kostenrisiko zu reduzieren. Der Generalunternehmer, bzw. einer seiner Fachberater oder Architekten, wird mit dem Kunden im Vorfeld die Wünsche besprechen und daraus Grundrisse und Kostenkalkulationen entwerfen. Erst, wenn Grundriss und von der sog. Baubeschreibung abweichende Sonderwünsche feststehen, kommt es zur Vertragsunterzeichnung - bis dahin kann der Kunde die Gespräche jederzeit ohne Risiko abbrechen. Jedoch darf man die entworfenen Pläne normalerweise vor Vertragsunterzeichnung weder mitnehmen noch abfotografieren - sie bleiben Eigentum des Bauunternehmers. So wird verhindert, dass der Kunde mit dem Plänen zu einem anderen Unternehmer geht uns sich dort das Haus bauen lässt.

Durch Unterzeichnung eines Vorplanungsauftrags kann man die Pläne auch vor Unterzeichnung des Hauptvertrages erhalten, z.B. weil man genau diese Vergleichbarkeit wünscht. In diesem Fall verpflichtet man sich, für die Erstellung der Pläne einen bestimmten Betrag zu bezahlen, falls es nicht zum Auftrag kommt. Da wir den Grundriss für das Bodengutachten benötigen und hier so bald wie möglich Sicherheit haben wollen, haben wir diese Option gewählt.

In dieser Phase waren für uns zwei Bücher sehr hilfreich. Das "lustige Baubuch" Ich glaube, der Fliesenleger ist tot! von Julia Karnick, in welchem die Autorin ihren Architektenbau humoristisch begleitet. Unser männlicher Part hatte nach der Lektüre des Buches richtig Lust, mit einem Architekten zu Bauen, während sich die Ehefrau danach eher von dieser Idee abgestoßen fühlte.

Weniger amüsant, dafür fachlich hilfreicher war dagegen Unser Bauherren-Handbuch der Stiftung Warentest. Dieses hilft einen bei Fragen zu Kosten, Finanzierung, Heizung, Dachformen, etc.

Mit diesem Fachwissen und ersten Skizzen bewaffnet, sind wir dann nach drei Jahren erneut auf Bauträgersuche gegangen. Wir waren bei zwei Architekten, diversen Bauunternehmern und einem unabhängigen Baubegleiter vom Verband Privater Bauherren e.V., um jeweils einen ersten Eindruck zu gewinnen und uns beraten zu lassen.

Unsere Erfahrungen waren dabei sehr unterschiedlich. Der erfahrene Architekt, der seine Pläne noch per Hand zeichnet, hat bei uns einen guten Eindruck hinterlassen. Ebenso die junge Architektin auf Neuenkirchen. Ein Bauunternehmer aus dem Nordkreis, der hier in der Gegend aufgrund seiner niedrigen Preise sehr beliebt ist, hinterließ bei uns ein sehr ungutes Gefühl - vor allem, weil er gleich im Erstgespräch stolz erzählte, wie sich einige rechtliche Bauvorgaben angeblich legal umgehen lassen. Ein anderer Kandidat führte mit uns ein längeres Beratungsgespräch und freute sich über unsere provisorische Skizze. Wir erhielten dann auch kurzfristig einen Grundriss auf dieser Basis, der uns mit einer merkwürdig platzierten Schlafzimmertür überraschte und auch sonst ziemlich lieblos und (von außen) asymmetrisch wirkte:

Treppe vs Tür

Am Ende blieben zwei Bauträger übrig, die wir in die engere Auswahl gezogen haben: Die Firma planen+bauen aus Osnabrück, und die Firma Schrandt Planen und Bauen aus Vrees, die trotz der Namensähnlichkeit jedoch nichts miteinander zu tun haben.

Mit beiden führten wir mehrere Gespräche und variierten einige Male den Grundriss, bevor wir dann eine Kostenkalkulation erhielten. Der Osnabrücker Entwurf war etwas extravaganter, mit einer Galerie vom Essbereich zum Flur OG – dies gefiel uns sehr gut, schon unsere ersten Skizzen vor drei Jahren enthielten eine Galerie zum Wohnzimmer.

Doch obwohl die kalkulierten Kosten bei Weitem nicht so hoch waren, wie wir bei dem hervorragenden Ruf von planen+bauen erwartet hatten, so lag die Summe am Ende dennoch ein gutes Stück über dem Preis der Emsländer. Zudem erschien uns der "bodenständigere" Grundrissentwurf auf Dauer am sinnvollsten und hält uns grundsätzlich die Option offen, das Ober- und das Erdgeschoss irgendwann zu separaten Wohneinheiten umzubauen, wenn die Kinder aus dem Haus gezogen sind oder ein Kind später eine eigene Wohnung im Haus beziehen möchte.

Wir haben uns daher jetzt für Schrandt Planen und Bauen entschieden.

April: Notartermin

Zwischen dem Zugang des Kaufvertrags und dem Notartermin müssen mindestens zwei Wochen vergehen, in denen beide Seiten den Vertrag genau studieren und offene Fragen klären. Deshalb dauerte es bis Ende April, bis wir den Grundstückskauf notariell beurkunden konnten.

Der Notartermin selbst ging dann sehr schnell über die Bühne. Vertrag vorlesen lassen, unterschreiben, fertig. Wenn ich doch auch nur so viel Geld dafür bekommen würde, wenn ich meinen Kindern ihre Bücher vorlese...

Jetzt warten wir noch, bis die Stadt Bramsche den Zahlungseingang bestätigt hat, und der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist. Danach (was voraussichtlich im Mai oder Juni sein wird) können wir endlich frei über das Grundstück verfügen und das für den Keller notwendige Bodengutachten machen lassen.

In der Zwischenzeit nehmen wir weiterhin potentielle Bauträger ins Visier und versuchen, unseren Finanzierungsrahmen zu klären.

März: Unser Bauvorhaben

Dass wir am liebsten unser eigenes Haus bauen wollen, stand für uns eigentlich schon vor über fünf Jahren fest, als wir wegen Eigenbedarf aus unserer Mietwohnung in Osnabrück ausziehen mussten. Doch ein erstes Finanzierungsgespräch mit der Sparkasse war sehr ernüchternd, denn nachdem der Berater von unserer damaligen Selbstständigkeit erfahren hatte, hatten wir den Eindruck, dass er uns am liebsten nur noch so schnell wie möglich los werden wollte. Der Traum vom eigenen Heim war definitiv nicht realisierbar, und so sind wir dann schließlich in ein gemietetes Einfamilienhaus im Landkreis gezogen.

So richtig glücklich wurden wir dort jedoch nicht, denn das Haus hatte einige konstruktive Nachteile, wie z.B. eine sehr kleine Küche, dafür ein extrem großes Schlafzimmer. Auch die Heizung machte jeden Winter Probleme, und mehr als einmal haben uns Gäste vorzeitig verlassen, weil die Temperatur im Wohnzimmer abends unter 19°C gefallen ist. Ganz abgesehen vom kleinen Warmwasserspeicher, der nicht einmal für eine einzige heiße Badewanne ausreichend dimensioniert war, geschweige denn für eine (alsbald) vierköpfige Familie. Und unsere Beziehung zum Vermieter war auch bei Weitem nicht so gut, wie es in unseren vorherigen Wohnungen der Fall gewesen war - spätestens wohl, als ich nach einem extrem kalten Silvesterabend eine Mietminderung ankündigte, und den Vermieter dabei auf dem Weg zu der Beerdigung seiner Schwiegermutter antraf (was ich natürlich nicht wusste, mir vom Vermieter jedoch als Absicht unterstellt wurde). Der Traum vom "Eigenen Heim" blieb also.

Im November 2014 wurde dann die Erweiterung eines örtlichen Baugebiets angekündigt, für das wir uns direkt auf die Interessentenliste setzen ließen. Auch unsere berufliche und finanzielle Situation hatte sich inzwischen entspannt, da wir unsere GmbH zwischenzeitlich aufgegeben hatten und beide in ein Angestelltenverhältnis gewechselt sind. Noch im selben Jahr führten wir erste Kennlerngespräche mit einigen Bauunternehmern und Finanzierern. Die einen waren uns sympathischer, die anderen eher suspekt. Doch aufgrund lokalpolitischer Reibereien (in denen vor allem die Sozialdemokraten in meinen Augen keine besonders gute Figur gemacht haben) verzögerte sich die Grundstücksvergabe jedoch bis ins Jahr 2018.

Grundstücke

Zwischenzeitlich hatten sich um die 100 Bewerber für die zum Verkauf stehenden 27 Grundstücke angemeldet, doch wir hatten Glück und landeten zunächst auf Platz 9, später sogar auf Platz 8 der Warteliste. Wir suchten uns also aus den zum Verkauf stehenden Grundstücken neun aus und ordneten ihnen eine Reihenfolge zu. Als wir dann im März gebeten wurden, unser Wunschgrundstück zu benennen, war unser Favorit immer noch frei! Tatsächlich waren sogar fast alle unsere Favoriten noch nicht vergeben, was uns zwischenzeitlich an der Wahl unserer Kriterien zweifeln ließ.. Knapp 630m² ehemaliges Ackerland gehören also nun uns. Da wir uns nun endlich sicher sein können, wie das Grundstück ausgerichtet ist, können wir jetzt erste Skizzen anfertigen und einen Bauträger suchen.