September: Kalkulation und Finanzierung

Die erste Kalkulation hatten wir schon im April von Schrandt Planen & Bauen erhalten, damals noch mit Keller. Leider hatte sich dann durch das Bodengutachten im Juli unerwarteterweise ergeben, dass der Grundwasserspiegel im Winter/Herbst potentiell so hoch sein könnte, dass wir den Keller als "Weiße Wanne" ausführen müssten. Dies hätte die Kosten noch einmal um weitere 10-20kEUR in die Höhe getrieben, von der in der ursprünglichen Berechnung noch nicht enthaltenen Dämmung des warmen Bereichs zu den unbeheizten Kellerräumen ganz abgesehen.

Wir hätten zwar sehr gerne mit Keller gebaut, hatten aber auch die ganze Zeit etwas Bauchschmerzen, ob uns die im Keller fehlende Belüftung nicht noch Schimmelprobleme verursachen könnte, und das erhöhte Einbruchsrisiko durch die Kellerfenster stand auch die ganze Zeit im Raum. Letztendlich tat uns daher dann die Entscheidung, doch auf einen Keller zu verzichten, nicht mehr so weh.

Das freiwerdende Budget haben wir dann genutzt, um das Haus in beide Richtungen um 1/2m zu erweitern und so zwei bisher vorhandene Engstellen in Küche und Wohnzimmer zu entschärfen, und dem Haus durch einen zweiten Erker auf der Nordseite zusätzlichen Stauraum zu spendieren. Die Gesamtwohnfläche ist zwar nun mit 179m² wirklich verdammt groß (ursprünglich hatten wir 150m² angepeilt), aber letztendlich ist ja auch nur ein Teil der im alten Plan für den Keller vorgesehene Nutzfläche mit in den Wohnbereich umgezogen.

Westansicht

Gester Abend hatte Herr Timper dann für uns die neuen Zahlen. Wir sind die von der Standard-Baubeschreibung abweichenden Positionen Stück für Stück durchgegangen. Der Preis, der am Ende unter dem Strich stand, lag zwar deutlich über dem, was wir am Jahresanfang einmal angepeilt hatten - aber gerade noch in dem Bereich, der für uns mit gutem Gewissen finanzierbar ist. Zumal wir durch die Preisvorstellungen anderer Mitbewerber auch schon geerdet waren und wussten, was in etwa auf uns zu kommt.

Eine Besonderheit ist, dass wir uns spontan doch entschlossen haben, nach dem KfW 55-Standard zu bauen. Ursprünglich wollten wir aus Kostengründen nur einige sinnvolle Einzelpositionen wie die 3-Fach-Verglasung aus dem KfW 55- Standard übernehmen und den Rest nach EnEV 2016 errichten. Doch bei einer genaueren Kalkulation der Finanzierung hat sich ergeben, dass wir mit einer Kombination aus 10-jährigem KfW 153-Kredit und Bausparvertrag die monatlichen Raten vor allem in der Anfangsphase auf einem realistischen Niveau halten können. Ohne die Option hätten wir entweder mit hohen Raten oder einer deutlich längeren Laufzeit kämpfen müssen.

Als nächstes erwarten wir jetzt:

  • Die Bankunterlagen für die konkreten Finanzierungsgespräche
  • Das Angebot der Firma ABC-Klinker
  • Danach die finale Version der Kostenkalkulation

 

September: Die Klinker - Fortsetzung

Nachdem uns der vorherige Anbieter enttäuscht hatte, haben wir uns am Samstag bei ABC Klinker in Hörstel beraten lassen.

Dies war eine sehr angenehme Erfahrung. Der Mitarbeiter hat sich sehr viel Zeit für uns genommen, und insbesondere auch die einzelnen Produktionsschritte der Klinker erläutert und damit erklärt, wieso bestimmte Sorten teurer als andere sind, und wieso die Generalunternehmen bestimmte Steine bevorzugen.

Wir hatten uns im Vorfeld bereits die Sorte Bornholm dänisch Kohlebrand ausgegucktm die jedoch leider in der Ausstellung aufgrund der geringen Nachfrage nicht vorhanden war. Die Schwesterserie Sylt gefiel uns jedoch auch sehr gut.

Leider werden beide, wie wir schon befürchtet haben, etwas über dem Budget des Generalunternehmers liegen, so dass wir uns auf einen Aufpreis einstellen müssen. Der wird jedoch voraussichtlich nicht so hoch wie unser Favorit beim vorherigen Anbieter sein, dennoch haben wir uns als dritte Option den Stein Oldenburg ausgesucht, der im Budget bleiben wird.

Zu jedem dieser Steine sollen wir diese Woche ein Angebot mit einer Liste von Referenzobjekten erhalten, so dass wir uns anschauen können, wie die Klinker dann am echten Objekt aussehen werden.

Immer noch August: Die Klinker

Vor einigen Wochen war die Bemusterung der Klinker an der Reihe. Die Klinker sind das Erste, was ein Besucher vom Haus sieht, daher sollten Sie mit dem geplanten anthrazitfarbenen Dach und den ebenfalls anthrazitfarbenen Fenstern harmonieren.

Das erste, was man über Klinker wissen muss, ist: je weniger rot, desto teurer. Unsere durch den Bauunternehmer gegebene Vorgabe sind umgerechnet knapp 30 EUR/m², alles darüber hinaus müssen wir als Aufpreis bezahlen. Dennoch war ein strukturierter mitteldunkler Braun- bis Grauton unsere Wunschvorstellung, am liebsten als "bunte Mischung".

Wir sind also an einem leicht regnerischen Samstag zu einem ca. 85km entfernten Klinkerwerk in der Nähe von Münster gefahren, um uns dort durch den auf unseren Bauunternehmer spezialisierten Herrn W. beraten zu lassen. Als erstes fragte er nach unserem Budgetvorstellungen. Wir sagten Ihm, dass wir einen Aufpreis gerne vermeiden wollen, dieser aber in jedem Fall nicht zu hoch sein sollte.

Damit schied ein Großteil des Sortiments, dass wir uns während unserer (kurzen) Wartezeit schon angeschaut haben, wohl aus. Die Klinker, die er uns zuerst zeigte, waren strukturiert, aber sehr rot, und sahen den Klinkern meines Elternhauses einfach zu ähnlich. Ganz gut gefiel uns dann ein Mischung aus dunkelroten und grauen Steinen, benannt nach einer Stadt im US-Bundesland Maryland. Die Steine waren zwar glatt, aber harmonierten auf den Musterbildern dennoch sehr gut mit Anthrazit. Sie würden aber als Mischung definitiv zu einem Aufpreis führen, der noch kalkuliert werden müsste. Im Budget sei dagegen eine Variante, die nur aus den dunkelroten Steinen der Mischung besteht und nach einer Schweizer Stadt benannt ist. Allerdings sollten wir in dem Fall dunklere Fugen verwenden, was auch wieder leichte Mehrkosten verursachen würde.

Unsere Wahl lag also zwischen den favorisierten Klinkern, die jedoch einen Aufpreis kosten würden, und der zweiten Wahl, bei der wir mit einem Aufpreis für die dunkleren Fugen rechnen müssten - der jedoch nicht so hoch ausfallen sollte. Wir baten also darum, beide Varianten als Angebot an unseren Bauunternehmer zu schicken.

Wir staunten nicht schlecht, als dann in der Kalkulation beide Klinker als Option mit Aufpreis angegeben waren; die Schweizer Variante für 1.500 EUR, die Maryland-Steine für 3.000 EUR. Wir baten unseren Bauunternehmer, noch einmal nachzufragen, da wir definitiv davon ausgegangen waren, zumindest für Maryland keinen Aufpreis zahlen zu müssen. Die Antwort von Herrn W. an unseren Bauunternehmer war dann wörtlich: "Für mich sind das keine großen Positionen".

Damit hat er natürlich im Verhältnis zu den Gesamtkosten recht, dennoch macht auch Kleinvieh Mist, und wenn man nicht mit einer solchen Position rechnet, dann ist es um so ärgerlicher. Aber wenn es keine "große Position" ist, dann lässt sich vielleicht ein Rabatt heraushandeln, welche dem Aufpreis der günstigeren Steine entspricht? Dies lehnte Herr W. jedoch ab. Offenbar war die Position dann wohl doch etwas größer für ihn...

Da sich der Hersteller aus der Nähe von Münster mit dieser Aktion unser Vertrauen verspielt hat, werden wir uns in der kommenden Woche auch einmal bei einigen Mitbewerbern umschauen und uns deren Produkte kalkulieren lassen.

August: Neuer Anlauf ohne Keller

Nach dem Schock mit dem Bodengutachten saßen wir viele Stunden vor dem Grundriss und überlegten uns, wie wir die für den Keller vorgesehene Nutzfläche in das Gebäude integrieren könnten, ohne es unendlich groß zu machen.

Wir waren uns schnell einig, dass wir keinen aus der Gebäudehülle hervorstehenden "Anbau" haben wollten - dies hätten wir optisch als hässlichen Pickel empfunden, selbst wenn er auf der Ostseite von der Straße aus nicht einsehbar gewesen wäre.

Von meiner Idee, das Gerätehaus zu überdachen, riet uns unser Fachberater Herr Timper dringend ab. Neben der dafür nötigen aufwendigen Dachkonstruktion und der separaten Treppe wäre auch die Einstufung als Nebengebäude zweifelhaft geworden, so dass wir dann einen größeren Abstand zur Grundstücksgrenze hätten einhalten müssen. Und höher bauen als 8,5m lässt der Bebauungsplan nicht zu.

Letztendlich lief es also quasi zwangsläufig auf unsere sowieso präferierte Variante eines zweiten Erkers an der Nordseite hinaus (ein "ziemlich teurer Abstellraum", wie unsere Bauzeichnerin Frau Lünswilken zu recht bemerkte). Die Änderung bot uns jedoch auch die Chance, einige andere Kompromisse zu beseitigen, die wir bisher eingegangen waren. So warnte uns jeder Küchenplaner, dass es zwischen der Terrassentür und der von uns gewünschten Kochinsel zu eng werden würde. Hier haben wir uns jetzt 1/4m mehr Platz gegönnt. Weitere 15cm sind ins Wohnzimmer geflossen, wo unser U-Förmiges Sofa jetzt nicht mehr so sehr im Weg steht. Gleichzeitig konnten wir eine leichte Asymmetrie in der Gebäudehülle beseitigen, die bisher genau diesem Sofa geschuldet war.

Der Hauswirtschaftsraum, der nun zukünftig die Heizung und die Anschlüsse aufnehmen muss, ist ebenfalls um 25cm in beide Richtungen gewachsen. Die KWL wird auf den Dachboden wandern. An der Nordseite wird der bisherige Waschraum über der Haustür durch einen Erker zu einem vollständigen Nutzraum ausgebaut, der die zusätzliche Stellfläche bieten wird.

Dank der nun durch den Erker vorhandenen Überdachung der Haustür konnten wir auf den Nebeneingang in den Hauswirtschaftsraum verzichten, der bisher bei Regenwetter ein trockenes Betreten des Hauses ermöglichen sollte. Und so ganz nebenbei ermöglichte es uns der etwas verbreiterte Grundriss sogar, die Raumhöhe im EG auf angenehme 2,70m anzuheben, wodurch wir wiederum statt der eigentlich geplanten Einbau-Deckenspots nun Aufbauspots verwenden können und dadurch noch einmal einige hundert Euro für Kernbohrungen sparen.

Einziger Wermutstropfen: der Grundriss hat sich nun auf 179m² erhöht, was sich nach wirklich pervers viel für eine vierköpfige Familie anhört. Unser Trost ist, dass es sich ja eigentlich nur um die für den Keller angedachte Fläche handelt, und wir immerhin (psychologisch relevant) unter 180m² geblieben sind :-)

An dieser Stelle noch einmal vielen Dank an Frau Lünswilken, die wir in diesen Tagen an Ihrem Arbeitsplatz in Vrees besuchten, um die möglichen Optionen direkt miteinander besprechen zu können. Dabei ist uns auch erstmals klar geworden, dass wir die Geschossflächenzahl bisher völlig falsch berechnet hatten, weswegen sie die von uns zunächst eingereichte Skizze so nicht umsetzen konnte.

Juli: Der Boden ist doof.

Während unseres Urlaubs haben wir endlich das lang ersehnte Bodengutachten von der Firma igb Gey & John GbR erhalten.

Demnach besteht der Boden im Bereich unseres Hauses bis -0,6m aus schwach schluffigen Mutterboden. Danach folgt stark mittelsandiger, schwach schluffiger Feinsand bis etwa -1,70m, gefolgt von feinsandigem Mittelsand.

Das Problem ist jedoch der bei -2,70m gemessene Grundwasserspiegel, der nur etwa 10cm unter dem Keller liegt. Aufgrund des trockenen Frühjahrs ist laut Gutachten davon auszugehen, dass dieser jahreszeitlich bedingt um bis zu 1,5m höher liegen kann - und damit deutlich oberhalb der Unterkante des Keller läge.

Bodengutachten

Der Keller müsste demnach als druckdichte Weiße Wanne gebaut werden, wodurch sich die Kosten nach einer ersten groben Schätzung durch Schrandt um 10.000 bis 20.000 EUR erhöhen würden, und unser durch die notwendigen Dämmmaßnahmen eh schon angeknackstes Limit von 30.000 EUR für das Kellergeschoss weit überschreiten würden.

Nun wird also eine Überarbeitung des Plans nötig, denn auf die für den Keller vorgesehene Stellfläche möchten wir kaum verzichten. Denkbar wäre, den HWR als eine Art "Anbau" aus der Gebäudehülle herauszuziehen, das Gerätehaus zu überdachen oder durch einen zweiten Erker auf der Nordseite den Waschraum mit Dachschräge im OG zu einem vollwertigen Raum zu erweitern. Wir tendieren zu der dritten Option.

April und Mai: Die Bauträgersuche

Vor der Wahl des Bauträgers muss eine wichtige grundsätzliche Entscheidung getroffen werden: Architekt oder Generalunternehmer.

Beides hat Vor- und Nachteile. Ein Architekt ist als Dienstleister in erster Linie dem Auftraggeber verpflichtet. Er wird nach einer Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bezahlt, und seine Aufgaben sind insbesondere auch die Planung und Überwachung von Bau- und Kostenplan. Allerdings ist er auch kein Hellseher, und kann die Kostenplanung daher nur Anhand von Erfahrungswerten schätzen. Das Risiko, dass einzelne Gewerke am Ende doch teurer werden als vorgesehen, liegt beim Auftraggeber. Zudem ist es schwierig, verschiedene Architekten im Vorfeld miteinander zu vergleichen, denn ohne Geld rühren sie normalerweise keinen Finger.

Beliebter sind daher die Generalunternehmer, die in der Regel schlüsselfertig erstellte Häuser zu einem Festpreis anbieten. Dieser kann die einzelnen Gewerke und Materialien in der Regel durch höhere Masse günstiger beziehen, behält sich aber natürlich auch eine Sicherheitsmarge ein, um das Kostenrisiko zu reduzieren. Der Generalunternehmer, bzw. einer seiner Fachberater oder Architekten, wird mit dem Kunden im Vorfeld die Wünsche besprechen und daraus Grundrisse und Kostenkalkulationen entwerfen. Erst, wenn Grundriss und von der sog. Baubeschreibung abweichende Sonderwünsche feststehen, kommt es zur Vertragsunterzeichnung - bis dahin kann der Kunde die Gespräche jederzeit ohne Risiko abbrechen. Jedoch darf man die entworfenen Pläne normalerweise vor Vertragsunterzeichnung weder mitnehmen noch abfotografieren - sie bleiben Eigentum des Bauunternehmers. So wird verhindert, dass der Kunde mit dem Plänen zu einem anderen Unternehmer geht uns sich dort das Haus bauen lässt.

Durch Unterzeichnung eines Vorplanungsauftrags kann man die Pläne auch vor Unterzeichnung des Hauptvertrages erhalten, z.B. weil man genau diese Vergleichbarkeit wünscht. In diesem Fall verpflichtet man sich, für die Erstellung der Pläne einen bestimmten Betrag zu bezahlen, falls es nicht zum Auftrag kommt. Da wir den Grundriss für das Bodengutachten benötigen und hier so bald wie möglich Sicherheit haben wollen, haben wir diese Option gewählt.

In dieser Phase waren für uns zwei Bücher sehr hilfreich. Das "lustige Baubuch" Ich glaube, der Fliesenleger ist tot! von Julia Karnick, in welchem die Autorin ihren Architektenbau humoristisch begleitet. Unser männlicher Part hatte nach der Lektüre des Buches richtig Lust, mit einem Architekten zu Bauen, während sich die Ehefrau danach eher von dieser Idee abgestoßen fühlte.

Weniger amüsant, dafür fachlich hilfreicher war dagegen Unser Bauherren-Handbuch der Stiftung Warentest. Dieses hilft einen bei Fragen zu Kosten, Finanzierung, Heizung, Dachformen, etc.

Mit diesem Fachwissen und ersten Skizzen bewaffnet, sind wir dann nach drei Jahren erneut auf Bauträgersuche gegangen. Wir waren bei zwei Architekten, diversen Bauunternehmern und einem unabhängigen Baubegleiter vom Verband Privater Bauherren e.V., um jeweils einen ersten Eindruck zu gewinnen und uns beraten zu lassen.

Unsere Erfahrungen waren dabei sehr unterschiedlich. Der erfahrene Architekt, der seine Pläne noch per Hand zeichnet, hat bei uns einen guten Eindruck hinterlassen. Ebenso die junge Architektin auf Neuenkirchen. Ein Bauunternehmer aus dem Nordkreis, der hier in der Gegend aufgrund seiner niedrigen Preise sehr beliebt ist, hinterließ bei uns ein sehr ungutes Gefühl - vor allem, weil er gleich im Erstgespräch stolz erzählte, wie sich einige rechtliche Bauvorgaben angeblich legal umgehen lassen. Ein anderer Kandidat führte mit uns ein längeres Beratungsgespräch und freute sich über unsere provisorische Skizze. Wir erhielten dann auch kurzfristig einen Grundriss auf dieser Basis, der uns mit einer merkwürdig platzierten Schlafzimmertür überraschte und auch sonst ziemlich lieblos und (von außen) asymmetrisch wirkte:

Treppe vs Tür

Am Ende blieben zwei Bauträger übrig, die wir in die engere Auswahl gezogen haben: Die Firma planen+bauen aus Osnabrück, und die Firma Schrandt Planen und Bauen aus Vrees, die trotz der Namensähnlichkeit jedoch nichts miteinander zu tun haben.

Mit beiden führten wir mehrere Gespräche und variierten einige Male den Grundriss, bevor wir dann eine Kostenkalkulation erhielten. Der Osnabrücker Entwurf war etwas extravaganter, mit einer Galerie vom Essbereich zum Flur OG – dies gefiel uns sehr gut, schon unsere ersten Skizzen vor drei Jahren enthielten eine Galerie zum Wohnzimmer.

Doch obwohl die kalkulierten Kosten bei Weitem nicht so hoch waren, wie wir bei dem hervorragenden Ruf von planen+bauen erwartet hatten, so lag die Summe am Ende dennoch ein gutes Stück über dem Preis der Emsländer. Zudem erschien uns der "bodenständigere" Grundrissentwurf auf Dauer am sinnvollsten und hält uns grundsätzlich die Option offen, das Ober- und das Erdgeschoss irgendwann zu separaten Wohneinheiten umzubauen, wenn die Kinder aus dem Haus gezogen sind oder ein Kind später eine eigene Wohnung im Haus beziehen möchte.

Wir haben uns daher jetzt für Schrandt Planen und Bauen entschieden.

April: Notartermin

Zwischen dem Zugang des Kaufvertrags und dem Notartermin müssen mindestens zwei Wochen vergehen, in denen beide Seiten den Vertrag genau studieren und offene Fragen klären. Deshalb dauerte es bis Ende April, bis wir den Grundstückskauf notariell beurkunden konnten.

Der Notartermin selbst ging dann sehr schnell über die Bühne. Vertrag vorlesen lassen, unterschreiben, fertig. Wenn ich doch auch nur so viel Geld dafür bekommen würde, wenn ich meinen Kindern ihre Bücher vorlese...

Jetzt warten wir noch, bis die Stadt Bramsche den Zahlungseingang bestätigt hat, und der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist. Danach (was voraussichtlich im Mai oder Juni sein wird) können wir endlich frei über das Grundstück verfügen und das für den Keller notwendige Bodengutachten machen lassen.

In der Zwischenzeit nehmen wir weiterhin potentielle Bauträger ins Visier und versuchen, unseren Finanzierungsrahmen zu klären.

März: Unser Bauvorhaben

Dass wir am liebsten unser eigenes Haus bauen wollen, stand für uns eigentlich schon vor über fünf Jahren fest, als wir wegen Eigenbedarf aus unserer Mietwohnung in Osnabrück ausziehen mussten. Doch ein erstes Finanzierungsgespräch mit der Sparkasse war sehr ernüchternd, denn nachdem der Berater von unserer damaligen Selbstständigkeit erfahren hatte, hatten wir den Eindruck, dass er uns am liebsten nur noch so schnell wie möglich los werden wollte. Der Traum vom eigenen Heim war definitiv nicht realisierbar, und so sind wir dann schließlich in ein gemietetes Einfamilienhaus im Landkreis gezogen.

So richtig glücklich wurden wir dort jedoch nicht, denn das Haus hatte einige konstruktive Nachteile, wie z.B. eine sehr kleine Küche, dafür ein extrem großes Schlafzimmer. Auch die Heizung machte jeden Winter Probleme, und mehr als einmal haben uns Gäste vorzeitig verlassen, weil die Temperatur im Wohnzimmer abends unter 19°C gefallen ist. Ganz abgesehen vom kleinen Warmwasserspeicher, der nicht einmal für eine einzige heiße Badewanne ausreichend dimensioniert war, geschweige denn für eine (alsbald) vierköpfige Familie. Und unsere Beziehung zum Vermieter war auch bei Weitem nicht so gut, wie es in unseren vorherigen Wohnungen der Fall gewesen war - spätestens wohl, als ich nach einem extrem kalten Silvesterabend eine Mietminderung ankündigte, und den Vermieter dabei auf dem Weg zu der Beerdigung seiner Schwiegermutter antraf (was ich natürlich nicht wusste, mir vom Vermieter jedoch als Absicht unterstellt wurde). Der Traum vom "Eigenen Heim" blieb also.

Im November 2014 wurde dann die Erweiterung eines örtlichen Baugebiets angekündigt, für das wir uns direkt auf die Interessentenliste setzen ließen. Auch unsere berufliche und finanzielle Situation hatte sich inzwischen entspannt, da wir unsere GmbH zwischenzeitlich aufgegeben hatten und beide in ein Angestelltenverhältnis gewechselt sind. Noch im selben Jahr führten wir erste Kennlerngespräche mit einigen Bauunternehmern und Finanzierern. Die einen waren uns sympathischer, die anderen eher suspekt. Doch aufgrund lokalpolitischer Reibereien (in denen vor allem die Sozialdemokraten in meinen Augen keine besonders gute Figur gemacht haben) verzögerte sich die Grundstücksvergabe jedoch bis ins Jahr 2018.

Grundstücke

Zwischenzeitlich hatten sich um die 100 Bewerber für die zum Verkauf stehenden 27 Grundstücke angemeldet, doch wir hatten Glück und landeten zunächst auf Platz 9, später sogar auf Platz 8 der Warteliste. Wir suchten uns also aus den zum Verkauf stehenden Grundstücken neun aus und ordneten ihnen eine Reihenfolge zu. Als wir dann im März gebeten wurden, unser Wunschgrundstück zu benennen, war unser Favorit immer noch frei! Tatsächlich waren sogar fast alle unsere Favoriten noch nicht vergeben, was uns zwischenzeitlich an der Wahl unserer Kriterien zweifeln ließ.. Knapp 630m² ehemaliges Ackerland gehören also nun uns. Da wir uns nun endlich sicher sein können, wie das Grundstück ausgerichtet ist, können wir jetzt erste Skizzen anfertigen und einen Bauträger suchen.